1- Kimler risk tespiti yaptırmalı?
Türkiye’de 1999 yılı öncesinde yapılan inşaatlarda maalesef faal bir kontrol düzeneği işlemedi. Bu nedenle uzmanlarca belirtilen birinci kabul şu; 1999 yılı öncesi inşa edilen binalarda risk ihtimali daha yüksek. Bunun yanında şayet, projesiz, ruhsatsız bir yapıda yaşıyorsanız, binanızda hazır beton kullanılmadıysa, kolon ve kirişlerde çatlaklar varsa, bodrumda rutubet, demirlerde paslanma ve beton ortalarında deniz kabukları görüyorsanız hiç vakit kaybetmeden risk tespiti yaptırmanız gerek.
2- Tespit nasıl yaptırılır, maliyeti nedir?
Kahramanmaraş sarsıntıları sonrasında risk tespitlerine talep patladı. Lakin çok değil 5-6 ay sonra risk unutuldu. Bazıları dönüşüm sürecinin zorluklarından koktu, kimi vatandaşlar da maddi imkansızlıklar nedeniyle unutmak zorunda kaldı.
Eğer bugün riski görüyor ve harekete geçmek istiyorsanız iki farklı tespit tekniği olduğunu bilmelisiniz.
– Riskli yapı tespiti: Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisansı olan firmalar yapabiliyor. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. Sonuç riskli ise, karar maliklere bildirim edilirken, tapuya ve bakanlığa da bildiriliyor. Bu da geri dönüşü olmayan yıkım sürecinin başladığını gösteriyor. Kamu takviyeleri için bu yolun seçilmesi gerekiyor.
– Sarsıntı performans tahlili: Bu süreci ise hem lisanslı kurumlar, hem de özel mühendislik firmaları yapabiliyor. Sonuç kamuya gitmiyor, yalnızca konut sahiplerine bildiriliyor. Meskenini süratli tahliye etmekten çekinenler ve güçlendirmeyi düşünenler tartıyla bu metodu seçiyor. Vatandaşların yanında artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yapıların tespitini resen yapabiliyor, ya da müddet vererek maliklerden de isteyebiliyor. Ayrıyeten tespit için çoğunluk kaidesi da aranmıyor. Apartmanda oturan tek bir kişinin başvurusu ile risk tespiti süreci başlayabiliyor.
Yeni yapılan düzenlemeye nazaran maliklerin tespit basamağında ‘kapımı açmıyorum’ deme talihi yok. Gerekirse polis zoruyla kapı açılıyor ve tespit tamamlanıyor.
Gelelim maliyetlere… Riskli yapı tespiti, 10 kata kadar olan binalarda 15-20 bin lira bandında. Bina 10 katı geçince çalışma alanı büyüdüğü için kat başına 8-12 bin lira isteniyor. Zelzele performans testinde de tekrar her kat için çıkan maliyet 8-12 bin lira düzeyinde.
3- Tahliye ve yıkım nasıl gerçekleşiyor?
Yeni yasaya nazaran; riskli kararı verildiyse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yahut yönetim (belediyeler, vilayet özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak. Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilirken, riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün müddetle ilan edilecek, muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak. Yani tek tek konutlara tebligat yollanmayacak. Sonuca itiraz etmek isteyen maliklerin 15 gün hakkı bulunacak.
Tespit katılaştıktan sonra tahliye ve yıkıma geçilecek. Meskenlerin tahliyesi için ‘en çok’ 90 gün müddet verilecek. Şayet yıkımı malikler yapmazsa Başkanlık yapacak, lakin tüm masrafları maliklerden alacak. Tahliye ve yıkıma ait tebligatlar da yeniden tespitte olduğu üzere gerçekleşecek.
4- Kentsel dönüşüme katılmayanların konutu ne olacak?
Geçmişte dönüşüm için arsa hissesinin 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Artık ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınacak. Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayanlar için ek bir toplantı yapılması zarurî değil. Salt çoğunluğun aldığı karar ve mutabakat kurallarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla yahut muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilecek. Toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin hissesi açık arttırma ile satılacak. Yani karara katılmayan ya da katılamayanlar konutunu kaybedecek.
5- Yine üretim süreci nasıl başlayacak, hangi dayanaklar verilecek?
Ülkemizde dönüşüm çalışmaları yüklü olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı mutabakat üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma da hak sahiplerine verdikleri hisse dışında kendilerine kalan kısmı satarak işi finanse ediyor. İmar koşullarına nazaran kimi vakit vatandaşın konutunun küçülmesi ve müteahhit firmaya ödeme yapması gerekiyor. Hatta ek imarı yoksa vatandaş tüm maliyeti ödemek durumunda kalıyor. Fakat bu maliyetleri dar ve orta gelirli haneler karşılayamıyor. İşin finansman noktasını ve meseleleri şöyle özetleyebiliriz;
MALİYET ENGELİ
– İstanbul’da inşaat metrekare maliyetinin 20-22 bin liraya gelmesi, 100 metrekarelik meskende 2 milyon lira bütçe gerektiğini gösteriyor.
– Pekala kamu hangi projeleri yürütüyor? İstanbul Büyükşehir Belediyesi maliyetine yenileme projeleri yapıyor. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yılın ilk çeyreğinde maliyetin yarısını karşıladığı ‘Yarısı Bizden’ kampanyasını duyurmuştu. Fakat geçen müddette değişen maliyetlerin kampanyaya nasıl yansıyacağı, birinci yıkım ve yenilemenin ne vakit nerede başlayacağı şimdi duyurulmadı.
– Bakanlığın sitesinde yer alan bilgilere nazaran, İstanbul’da kampanya dışındaki dönüşüm projelerinde konut sahiplerine aylık 3 bin 500 lira kira takviye veriliyor. Aylık ortalama kira bedelinin 17 bin lirayı aştığı kentte kira takviyesi de tıpkı maliyetler üzere vatandaşı zorluyor.
– Dönüşüm kredilerinde ise limitler ve dayanaklar artsa da faiz oranları hayli yüksek. Üst limit olan 1 milyon 250 bin liralık kredi çeken vatandaşın aylık faizi kamu bankasında yüzde 3.89. Devletin 0.70 takviyesi ile oran 3.19’a düşüyor. Bu da 10 yıl vadede aylık ödemenin 41 bin liraya yaklaştığını gösteriyor. Yani mevzuat düzenlemeleri yapılsa da, finansman sorunu çözülmeden süratli dönüşüm güç görünüyor.
KAMU MESKENLERE NASIL ORTAK OLACAK?
ÖNÜMÜZDEKİ günlerde dönüşümde dar gelirli vatandaşlar için yeni bir model devreye girecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman dayanağı sağladığı meskene ortak olacak. Örneğin meskenin bedeli 2 milyon lira, dönüşüm için de 2 milyon lira gerek. Kamu dönüşüm için gerekli meblağı karşılayarak meskene yüzde 50 ortak olacak. Kişinin öbür meskeni yoksa, kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen meskeninde ölene kadar kalabilecek. Fakat bu modelde vatandaşın aklındaki soru işaretlerinin giderilmesi koşul. Meskenlerin kıymeti nasıl belirlenecek, vatandaş istediğinde konutunu satabilecek mi, mirasçıların hakları etkilenecek mi? Tüm bu sorular karşılık bekliyor.
