15 Eylül 2024’te yürürlüğe girecek olan doğrulanmış ilan düzenlemesi, satılık ve kiralık konut ilanlarında uydurma ve aldatıcı bilgilerin önüne geçmeyi amaçlıyor. Bu düzenleme ile emlak ilanlarının doğruluğu denetim edilecek ve fiyat manipülasyonu engellenmeye çalışılacak. Ayrıyeten, ilanlarda şeffaflık artacak ve fiyatların denetim altında tutulması hedefleniyor. Sistem, hem alıcılar hem de satıcılar için daha inançlı bir pazar ortamı oluşturmayı amaçlıyor.
‘Doğrulanmış ilan’ olarak bilinen düzenlemeyle, tüketici mağduriyetinin engellenmesi, geçersiz ilanlarla vatandaşların karşılaştığı fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi öngörülüyor. Pekala bu noktada nelere dikkat etmek gerekiyor?
Merak edilen tüm soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık. İşte, Doğrulanmış ilan sistemi hakkında merak edilen ayrıntılar ve uzman gözünden cevaplar
1- DOĞRULANMIŞ İLAN İLE TEMELDE AMAÇLANAN TAM OLARAK NEDİR?
Gayrimenkul bölümünde emlak satış/kiralama ve aracılık hizmetleri kapsamında dijitalleşmenin başlaması sonrasında yaşanan birtakım meseleler oluştu. Bu kapsamda;
1- Kendisine ilişkin olmayan bir mülkü kendisine aitmiş üzere satışa yahut kiralamaya yönelik süreçler yapanların, düzmece ilanlar oluşturduğu ve bu kapsamda da fiyat manipülasyonları yaptıkları ortaya çıktı
2- Gerçekte var olmayan bir ekip düzmece projelerin (devre mülk projeleri gibi) oluşturulduğu bu kapsamda, yapılan tanıtımlar kapsamında ön avans, kaparo ve satın alma bedellerinin tahsil edilerek önemli tüketici mağduriyetleri oluştu
3- Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında yasal olarak yetki evrakı sahibi olması gereken emlak danışmanları dışında da bu dokümana sahip olmayan üçüncü şahısların önemli formda bu portallar üzerinden satış yahut kiralamalara aracılık yapılarak haksız yarar elde ettiği görüldü
EİDS ile planlanan ise bu durumların ortadan kaldırılarak mağduriyetlerin önlenmesi ve yasal yetki evrakı sahibi emlak danışmanlarının yalnızca bu bahislerde yetki sahibi olmalarının sağlanması…
Bir emlakçının EİDS sistemine dahil olabilmesi için kesinlikle Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında bağlı olduğu ilin Ticaret Vilayet Müdürlüğü’nden alınacak yetki dokümanına sahip olmaları mecburî. Yetki dokümanı sahibi olabilmesi için ise bir emlakçının;
1- Meslek odası kaydı ve faaliyet evrakı sahibi olması
2- Gelir yahut kurumlar vergisi mükellefi olması
3- 18 yaşını doldurmuş olması
4- En az ilköğretim mezunu olması
5- İflas etmemiş yahut etmişse daha evvel kanun mucibince prestijinin yerine gelmiş olması
6- Taammüden bir cürümden beş yıl ve üzeri ceza almaması, yüz kızartıcı cürümleri işlememiş olması, devlet aleyhine işlenen kabahatleri işlememiş olması, yeniden ticaretten men cezası almamış olması
7- Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından 100 saatlik eğitim alınması ve tekrar yönetmelikte yazan öteki kaideleri sağlamış olmaları gerekiyor.
8- Önlisans, lisans, lisansüstü eğitim kurumları mezunları altı ay, öbürleri ise 12 ay yetki evrakı başvurusu öncesinde bu alanda çalışıyor olmalı
Bu noktada önemli olarak bilinmeyen bir konu ise emlak danışmanları için yetki evrakı ile çalışma mecburî. Fakat EİDS sistemi için yalnızca yetki dokümanı sahibi olunması değil mülk sahibi ile yetki dokümanlı emlak danışmanı ortasında da Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine uygun Yetkilendirme Mukavelesi’nin de imzalanmış olması gerekli.
Aksi halde vatandaş yetki dokümanı numarası aldığı emlak danışmanlarını sisteme tanımlayarak yalnızca bu süreci yapmış sayılamaz. İlgili tüm yetki evraklı emlak danışmanı ile Yetkilendirme Kontratını de imzalamış olmalı.
3- TIPKI TAŞINMAZA AİT KAÇ EMLAKÇI YETKİLENDİRİLEBİLECEK?
Sektör temsilcilerinin bakanlık ile yapmış oldukları görüşmelerde en fazla beş adet emlakçının yetkilendirilmesine uygun bir sistem kurduklarını söyledikleri görüldü. Bu kapsamda muhakkak bir sayı, yani en fazla beş adet yetki evraklı emlak danışmanının yetkilendirmenin oluşacak öbür mağduriyetleri önleyeceğini söyleyebiliriz. Mevcut sistem de bu birden fazla verilebilen ilanların tamamı için birbiri ile irtibatlı, fiyat vb. üzere durumların görülebildiği bir sistem oluşturuldu.
Ancak özünde tüketici mağduriyeti oluşturmayı engellemek isteyen bakanlığın bir mevzuyu atladığını düşünüyorum. Beş adet yetki evraklı emlak danışmanına sistemde onay verecek vatandaş, bu beş emlak danışmanının yapacağı süreçler ve alacağı teklifler kapsamında birden fazla emlak kurul fiyatı ödeme riski yahut bu danışmanların yapacakları hizmetler kapsamındaki harcamaları karşılama riski ile karşı karşıya kalacaklarını bilmeleri gerekiyor.
Hizmette yasal kurulu hak edebilmek için o hizmetin tamamlanması gerekiyor. Lakin kanunda emlak danışmanlarının bu bahislerde yapacakları çalışmalar kapsamında da bu bedelleri alabilecekleri belirtilmekte. Bakanlığın bu hususta da vatandaşları bilgilendirmesi temel.
4- KİRALIK TAŞINMAZ İLANLARININ DA DOĞRULANMASI ZARURÎ OLACAK MI?
Satılık ilanlarında olduğu üzere mülkünü kiraya vermek isteyenler ve bu kapsamda ilanlarını dijital platformlar üzerinden sağlamak isteyenlerin yeniden EİDS sistemi kapsamında yetkilendirilmeleri zarurî. Hem satılık ilanları hem de kiralama ilanlarında sistemden muaf tutulmuş gayrimenkuller şunlar olacak;
1- Kat irtifakı kurulmamış konut projeleri
2- Günlük kiralama ilanları
3- TOKİ ve Emlak Konut projeleri
4- Gecekondular ve tapusu olmayan mülkler Bu taşınmazlarla ilgili EİDS doğrulaması yapılamayacak, eski sistemde olduğu üzere emlak portalları üzerinden satış ve kiralama tanıtımları devam edecek.
5- VATANDAŞLAR, EMLAKÇI YETKİLENDİRMEDEN KENDİ İLANLARINI EMLAK PORTALLARI ÜZERİNDEN YAYINLAYABİLECEK Mİ?
Vatandaşlar taşınmazlarını satmak yahut kiraya vermek konusunda bir emlakçı ile çalışmak zorunda değiller. Vatandaşlar kendi mülklerini satmak yahut kiraya vermek için de bu emlak portalları üzerinden ilan verebilirler.
Vatandaşlar konusunda bilinmesi gereken konu ise bu ilanları emlak portallarına bir kişi kendisi, eşi yahut ikinci dereceye kadar yakınları (çocukları, kardeşleri, torunları, dede, babaanne, anneanne) ismine verebilecek.
6- YETKİLENDİRME SONRASINDA, VERİLEN YETKİNİN İPTALİ MÜMKÜN OLACAK MI?
Bir kişi yetki verdiği bir EİDS yetkisini yeniden istediği üzere geri alabilecek. Fakat burada yapılan geri alma sistemden çabucak silinmeyecek yani vatandaşın sisteme tanımladığı mühlet kadar sistemde kalmaya ilan devam edecek.
Bu noktada yetkinin geri alınmasının sistemde de geri alınamaması durumu maalesef birden fazla hizmet bedeli talep etme yahut yapılan masrafları talep etme süreçlerine bizleri götürebilir. Bu kapsamda yetkilendirme sonrasında şayet iptal istenmiş ise bu durumun yetkili emlak danışmanına yazılı olarak da ihtar edilmesini ve gerekli sorumlulukların hatırlatılmasını öneririm.
7- YETKİLENDİRİLMİŞ EMLAKÇININ, KONUT ÜZERİNDEKİ YETKİ MÜHLETİ NE KADAR OLACAK?
Bakanlık şu an mevcut sistemdeki yetkilendirmenin en az üç ay müddetli olacağını dala bildirdi. Fakat üst mühlet hududu konusunda net bir bilgi verilmedi. (Üç aydan daha fazla olan müddetlerin ekranlarda ne formda olacağına dair bir bilgi bulunmuyor)
8- BU UYGULAMA İLE HAREKET ETMEYEN KONUT SAHİPLERİ YAHUT EMLAKÇILARI BEKLEYEN CEZALAR VAR MI?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında Yetkilendirme Mukavelesi yapılmayan ve Yetki Evrakı bulunmayan emlak danışmanının ve tekrar bu sisteme alışılmamış hareket eden mesken sahibinin aksiyonu; Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a alışılmamış hareket olarak kabul edilerek 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası ile cezalandırılması ve Perakende Kanunu 18. unsur kapsamında da tekrar para cezası ile cezalandırılması sağlanacak.
9-) BU UYGULAMA İLE KİRALIK YAHUT SATILIK KONUT FİYATLARI DENETİM ALTINA ALINABİLİR Mİ?
Mevcut sistem ile bilhassa fiyat manipülasyonu konusunda önemli bir adım atıldığı söylenebilir, tekrar Hazine ve Maliye Bakanlığı ile uzun süredir yapılmaya çalışılan hem kiralama hem de satışlarla ilgili vergi kontrolü ve şeffaflaşma konusunda da kıymetli bir ilerleme kaydedilecektir. Mevcut piyasa fiyatlarında yapılan manipülasyonlar kapsamında bir denetim sağlanabilecektir.
10- DOĞRULANMIŞ İLAN, OTOMOTİV DALINDA DE GEÇERLİ OLACAK MI?
Otomotiv bölümü de emlak dalı üzere uydurma ilanlar yahut yetki doküman sahibi olmayan galericiler tarafından çokça manipüle edilen bir bölüm. Bu kapsamda bakanlık evvel emlak kesimi ile ilgili olarak EİDS sistemine geçti lakin kısa bir mühlet içinde de otomotiv bölümünde de geçmek istiyor.
Sektör içerisinde yaşanan birçok mağduriyet, uydurma ilan ve manipülasyonlar sebebiyle bakanlığın yetki evraksız galericilere kestiği para cezaları 20 milyon TL’nin üzerinde… EİDS sistemi otomotiv bölümü için de uygulamaya geçtiğinde tekrar birebir emlak dalında olduğu üzere yetki dokümanlı galerici, araç sahibi ile galerici ortasında imzalanmış yetkilendirme mukavelesi ve araç sahibinin bu kapsamda yetkili galericiyi sistem üzerinden yetkilendirmesi ile çalışan bir sistem kurulmuş olacak.
Galericilerin dikkat etmesi gereken temel konu öncelikle yetki dokümanı sahibi olmaları, sisteme girmeden evvel araç sahibi ile yetkilendirme kontratını imzalamış olmaları…
