BU yıl ocak-şubat devrinde yapılan aidat artırımları, apartman ve site sakinlerinde şok tesiri yarattı. Kimi sitelerde yüzde 200’ü bulan artışlar yansılara yol açtı, vatandaşlar hareketlerle sesini duyurmaya çalıştı.
Fahiş aidat artırımlarıyla site idare krizinin büyüdüğünü söyleyen Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, “Son birkaç ayda yüzlerce şikâyet maili aldık. İstanbul tartıda lakin Samsun’dan da bize ulaşanlar var. Vatandaş artık bıktık diyor. Gelen şikâyetler sonrası yaptığımız saha incelemesi de haklı olduklarını gösteriyor” diye konuştu.
Asgari fiyat artışı nedeniyle aidatlara artırımın kaçınılmaz olduğunu, lakin yüzde 40-50 bandında olması gereken artışın yüzde 150-200’e kadar çıktığını lisana getiren Saldalcı, “Ayrıca güvenlik, paklık üzere hizmetlerde yöntemsiz faturalar kesildiğini biliyoruz. Birçok sitede yasa dışı kümeler idare bütçelerine göz koymuş durumda. Site sakinlerine düşen en değerli vazife genel heyetlere katılmak. Artırımların, bütçelerin belirlendiği toplantılara maalesef iştirak çok düşük” dedi.
Bugün isteyen herkesin bir gün, hatta birkaç saat içinde site idare şirketi kurabildiğini belirten Sandalcı şunları söyledi: “Geçen yıl, Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca, site idare hizmeti veren şirketlerle ilgili mevzuat çalışmaları yürütmek üzere yeni ünite oluşturuldu. Bizler de kamu temsilcileri ile çalıştaylar yaparak yol haritasını belirledik.
ÇOĞU YETERSİZ
Site idare şirketlerine lisans kaidesi getirecek düzenlemenin Meclis’in açılmasıyla gündeme geleceğini düşünüyoruz. Bakanlık ve yeni kurulacak ‘Tesis Yöneticileri Birliği’, metot ve temellerin belirlenmesi için çalışacak. Artık önüne gelen, bütçeye göz koyan idare şirketi kuramayacak. Bugün ülke genelinde yaklaşık 4 bin tesis idare şirketi var. Bunların yüzde 20-25’inin lisans alabileceğini düşünüyoruz. Maalesef yetersiz ve berbat niyetli firmalar çoğunlukta. Birinci adım idare şirketleri, sonra apartman yöneticileri için de kaideler belirlenecek.”
YENİ MADDEDE NELER OLACAK?
SUAT Sandalcı, idare şirketleri için beklenen yasal düzenleme için şu bilgileri paylaştı:
– “Önce meslek standartları belirlenecek, sonra buna nazaran tesis idare şirketlerine lisans verilecek. Lisansı olmayan faaliyet gösteremeyecek.
– Yöneticilere eğitimler verilecek ve imtihanlarla yeterlilikleri ölçülecek.
– Şirketlerin isimli sicil kayıtları denetim edilecek, bugün gördüğümüz yasa dışı oluşumların varlığına son verilecek.
– Yerli bir yazılım devreye girecek. Böylelikle sitelerdeki gelir sarfiyat kalemleri daha kolay denetlenecek, usulsüzlüklerin önüne geçilecek. Tıpkı vakitte bu yolla kat maliklerine ilişkin şahsî bilgilerin güvenliği de sağlanacak.”
Suat Sandalcı
İŞTE YASAL HAKLARINIZ
APARTMANDAKİ yönetici ya da sitenizdeki idare şirketi sınırsız hak ve yetkilere sahip değil. Onları kat maliklerinin seçip, denetleyebileceğini ve mutlu değilse de değiştirebileceğini anlatan Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, bilinmesi gereken kritik noktaları şöyle özetledi:
1- NASIL SEÇİLİR?
“Öncelikle şunu belirtelim: Türkiye’de tesis ya da apartman idaresi için özel bir yasa ya da yönetmelik yok. Bu nedenle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran idare yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran en az 8 ve daha fazla bağımsız kısma sahip taşınmazlarda yönetici seçilmesi zarurî. Yönetici yahut profesyonel yönetim şirketlerinin seçimi kat malikleri genel kurulunda yapılır. Genel şura apartmanlar için yılda bir, toplu yapı niteliğindeki siteler için iki yılda bir gerçekleşir.
Genel şurada alınacak bu taraftaki karar için hem salt çoğunluk, hem de arsa hissesi çoğunluğu aranır. Örneğin; 100 bağımsız kısımlı bir sitede genel konseye iştirakin 52 bağımsız kısım olduğunu varsayalım. Bu kapsamda en az 27 bağımsız bölümün yönetici seçimi kararında tıpkı tarafta oy vermesi gerektiği üzere, bu 27 bağımsız kısmın arsa hissesi toplamının da tekrar genel heyete katılan bağımsız kısımların salt çoğunluğu olması zaruridir. Bu örnekte yönetici seçiminde karar veren 27 bağımsız kısmın arsa hisseleri küçük daireler olması halinde seçim geçersiz olacaktır. Ayrıyeten sitelerde yüklenici firmanın teslim sonrası ‘bir yıllık geçici’ idare oluşturma hakkı olduğu da bilinmeli.
2- TEK BAŞINA KARAR ALABİLİR Mİ?
Yöneticinin yahut profesyonel idare şirketlerinin apartman yahut site içinde alacakları aidat üzere tüm maddi kararlar kat malikleri genel kuru-luna dayanmak zorunda. Hiçbir yönetici yahut idare şirketi kaynağı kat malikleri genel kurulunda olmayan bir kalemde harcama yapamaz. Lakin inanılmaz bir durumun varlığı halinde bu harcama yapılır ve kat maliklerinden talep edilebilir. Mesela; Çok yağış sonrasında çatıda meydana gelen hasarla ilgili süratle karar alınması ve harcama yapılması gerektiği için idare bu üzere bahislerde harcama yapabilir. Ayrıyeten idare, genel şuraya uzun bir müddet varsa, harika kat malikleri genel kurulunu toplayarak ek bütçe talebinde bulunabilir.
Ali Güvenç
3- MAAŞ ALIR MI, AİDAT ÖDER Mİ?
Yönetici yahut profesyonel idare şirketine bir fiyat ödemesi yapılabilir. Bu hususta idare planında bir unsur varsa uygulanır, yoksa kat malikleri genel kurulu kararı ile fiyat ödemesi belirlenir. Ödenecek fiyatlar konusunda bir sınırlama yok. Bu mevzuda aşırı/fahiş yahut adapsız ödemeler olduğu sav ediliyorsa, her vakit Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yönetici/profesyonel idare şirketi değişikliği talep edilebilir. Tekrar adapsız ödemeler konusunda ispat edilirse her vakit yönetici yahut profesyonel idare şirketi sahipleri ağırlaştırılmış bir cürüm tipi olan emniyeti suistimal suçlaması ile yargılanabilirler.
Apartman yahut sitede oturması kaydı ile yönetici/yönetim kurulu üyelerinin aidata iştiraki konusunda bir karar alınabilir. Yönetici veya yöne-tim kurulu üyelerinin hiç aidat ödememesi kararı verilebileceği üzere bu türlü bir karar yoksa yöneticiler Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran aidatın yarısını ödemek zorunda değildirler.
4- KONTROL NASIL YAPILIR?
Ev sahipleri, yönetici yahut profesyonel idare şirketlerinin kontrolünü ya kat malikleri genel kurulu tarafından ya da seçecekleri denetçi vasıtası ile yapabilirler. Bir denetçi yoksa yönetici yahut profesyonel idare şirketi, idare planında özel bir mühlet öngörülmemiş ise her üç ayda bir, özel bir durum çıkması halinde de her vakit kat maliklerine hesap vermek zorundadır.
Denetçi istediği takdirde yönetici yahut profesyonel idare şirketinin gerekli evrakları çabucak sunma, yeniden denetçi yok ise üç aylık yahut özel kontrollerde bu süreç sonrasında/sırasında kat maliklerinin talebi halinde gerekli evrakları sunma zaruriliği vardır. Kiracılar ise lakin kiraladıkları bağımsız kısmı ilgilendiren durumlarda bilgi isteyebilir.
5- DEĞİŞİKLİK MÜMKÜN MÜ?
Site ya da apartman sakinleri, yönetici yahut profesyonel yöneticiden şad değillerse, kat malikleri genel kurulunda değiştirebilirler. Ayrıyeten kat malikleri en az 1/3 kat malikinin yazılı imzası ile olağanüstü kat malikleri kurulu yapılabilir ve bu şura toplantısında yeni yönetici veya profesyonel yönetim kurulu seçimi kararı aldırabilirler. Şayet önemli usulsüzlükler yaptığını düşünüyorsa, her kat maliki evvel zarurî arabulucuya ve sonrasında da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak hâkimin müdahalesini talep ederek yöneticinin yahut profesyonel idare şirketinin değiştirilmesini mahkemeden talep edebilirler.”
