Türkiye’de bu dokümanlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir ve verilir. Gayrimenkul sahibinin kim olduğunu açıkça ortaya koyan tapu evrakı olmadan, bir gayrimenkulün sahibi olmak yahut satın almak hukuken mümkün değildir.
Ayrıca, tapu evrakı üzerinde gayrimenkulün üzerinde rastgele bir ipotek, haciz yahut yasal sınırlama olup olmadığını gösterir. Bu bilgiler, alıcılar ve satıcılar için son derece değerlidir zira tapu evrakı, gayrimenkulün satın alınmasında ve mülkiyet transferinde güvenliği sağlar.
Alım-satım süreçleri sırasında, alıcıların gayrimenkulün tapusunu dikkatlice denetim etmeleri değerlidir. Tapuda yer alan bilgiler, gayrimenkulün fiziki özellikleri ve mülkiyet durumu hakkında kritik ayrıntılar sunar. Bu nedenle, tapu dokümanı gayrimenkul süreçlerinin yasal olarak garanti altına alınmasını sağlayan ve taraflar ortasında inanç oluşturan en değerli evraktır.
TAPU ÇEŞİTLERİ NELERDİR?
Gayrimenkul satın almadan evvel dikkat edilmesi gereken birinci mevzulardan biri, mülkün tapu kaydının ne formda olduğudur. Türkiye’de, gayrimenkuller ekseriyetle kat mülkiyetli, kat irtifaklı ve paylı tapu olmak üzere üç farklı cinste kaydedilirler. Bu tapu cinsleri, sahip olunan yahut alınacak gayrimenkulün fiyatını direkt etkileyebilir.
Kat mülkiyeti tapusu, çoklukla daireler ve apartmanlarda kullanılır ve her bir dairenin farklı ayrı tapusu bulunur. Kat irtifakı tapusu ise ekseriyetle inşaat halindeki yahut tamamlanmamış binalar için geçerlidir ve kat maliklerinin ortak mülkiyetini dokümanlar. Paylı tapu ise ekseriyetle tarla yahut yerlerde görülür ve birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyete sahip olunan gayrimenkulleri tabir eder.
Bu nedenle, bir gayrimenkul satın alırken tapu çeşidini dikkatlice incelemek ve anlamak kıymetlidir. Tapu tipi, mülkünüzün pahası ve kullanımı üzerinde direkt tesirli olabilir, bu yüzden alım kararınızı verirken bu bilgileri göz önünde bulundurmanız yararlı olacaktır.
KAT MÜLKİYETİ TAPUSU
Kat mülkiyeti tapusu, bir binadaki her bir bağımsız kısmın farklı başka mülkiyet hakkını belgeleyen ve bu kısımların satın alınabilir ve satılabilir olduğunu gösteren bir tapu cinsidir. Örneğin, apartman daireleri, ofisler, mağazalar yahut otopark üzere bağımsız kısımlar, kat mülkiyeti tapusu ile tescil edilir ve bu sayede başka farklı mülkiyet sahibi olunabilir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız kısım sahibine kendi kısmı üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlarken, birebir vakitte binanın ortak kullanım alanlarına ait belli haklar da sağlar.
Kat mülkiyeti tapusunun kıymetli özelliklerinden biri, mülkün bölünebilir olmasıdır. Bu, birden fazla kişinin tıpkı binadaki farklı bağımsız kısımların sahibi olabileceği manasına gelir. Ayrıyeten, kat mülkiyeti tapusu olan bir mülk, ipotek üzere yükümlülüklere yahut haciz üzere türel süreçlere de mevzu olabilir. Bu nedenle, bir apartman dairesi yahut ofis satın alırken yahut satarken, tapu dokümanının kat mülkiyeti halinde olup olmadığını denetim etmek değerlidir. Bu, mülk üzerindeki sahip olunan hakları ve taşınmazın tüzel durumunu belirlemenize yardımcı olacaktır.
KAT İRTİFAKI TAPUSU
Kat irtifakı tapusu, bir arsa üzerinde yapılacak yahut üretim evresinde olan bir binanın bağımsız kısımlarının kullanım hakkını belgeleyen bir tapu tipidir. Bu tapu çeşidi, ekseriyetle bir binanın inşaat sürecinde olduğu ve şimdi kat mülkiyeti kurulamadığı durumlarda kullanılır. Kat irtifakı, sahiplerine makul bir alan üzerinde mülkiyet hakkı sağlamaz, fakat bu alanda belli bir kullanım hakkı sağlar.
Kat irtifakı tapusuna sahip olan bir kişi, binanın inşaat süreci tamamlandığında ve bağımsız kısımların belirlendiği bir noktada, bu kısım üzerinde tam mülkiyet hakkını belgeleyen kat mülkiyeti tapusuna geçme hakkına sahip olur. Yani, bir binanın inşaatı tamamlandığında, çoklukla kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür. Bu dönüşüm süreci, binanın tamamlanması ve gerekli yasal dokümanların alınmasından sonra gerçekleştirilir. Bu süreçte, kat irtifakı tapusu olan kişi, binanın tamamlanması ve bağımsız kısımların belirlenmesi için süreci beklemek durumundadır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ortasında besbelli farklar bulunmaktadır. Kat mülkiyeti tapusu ekseriyetle apartman daireleri üzere bir binanın bağımsız kısımlarındaki mülkiyeti doğrularken, kat irtifakı tapusu, binanın inşaat evresinde olduğu ve şimdi kat mülkiyeti tapusunun düzenlenemediği durumları tabir eder.
Kat mülkiyeti tapusuna sahip olan kişi, bağımsız kısmın tek sahibi olarak tam mülkiyet hakkına sahiptir. Lakin kat irtifakı tapusuna sahip olan kişi, binanın inşaat süreci tamamlandığında ve bağımsız kısımlar belirlendikten sonra, bu kısım üzerinde tam mülkiyet hakkını belgeleyen kat mülkiyeti tapusuna geçme hakkına sahip olur.
Bu nedenle, kat mülkiyeti tapusu olan kişi bağımsız kısım üzerinde tam hak sahibi iken, kat irtifakı tapusu olan kişi, şimdi tam mülkiyet hakkına sahip değildir lakin muhakkak kullanım haklarına sahiptir. Bu durum, bir binanın inşaatının tamamlanması ve yasal süreçlerin yerine getirilmesi sonrasında ekseriyetle kat irtifakı tapusunun kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülmesiyle sonuçlanır.
HİSSE TAPUSU
Hisse tapusu, bir gayrimenkulün mülkiyetinin birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğu durumlarda kullanılan bir evraktır. Her bir kişinin mülk üzerindeki hissesi yüzdelik olarak belirtilir ve bu hisseler çoklukla şahısların mülk üzerindeki hak ve sorumluluklarını belirler.
Örneğin, bir arazi üzerinde üç kişinin pay tapusu varsa, bu üç kişi arazinin ortak sahipleridir. Her birinin mülk üzerindeki hakları ve sorumlulukları, pay tapusunda belirtilen hisselerine nazaran belirlenir. Pay tapusu, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde ve mülkiyet hakkının belgelenmesinde kritik bir rol oynar. Ayrıyeten, mülkiyet hakkının bölümü için de kullanılır, lakin bu zaman süreci tüm hissedarların onayı olmadan gerçekleştirilemez.
Bu sebeple, pay tapusu olan bir gayrimenkulü satın alırken yahut satarken, öteki hissedarların süreç hakkında bilgi sahibi olmaları ve onay vermeleri gereklidir.
